我国的联合办公总算取得了国际性和中国金融市场的二张门票。

11月18日，优客工场根据SPAC方式宣布登陆Nasdaq，另外将得到 一笔最少6650万美金（折算约4.36亿rmb）的项目投资。A股这里，11月2日，新三板公司创富港发布消息称，企业已向深圳证监局申报了上市辅导办理备案原材料并获审理，已进到初次公布股票发行并在创业板上市的课后辅导环节。到此，我国的联合办公总算取得了国际性和中国金融市场的二张门票。

基本上全部的领域全是在客观提出质疑与非理性行为“键盘侠”的讨论中持续坎坷发展趋势，联合办公也是这般，而客观与客观性提出质疑更会变成公司向前中调整商业逻辑的驱动力。

文中详尽数据分析优客工场与创富港公布公布的信息内容，尝试窥视同一跑道不一样公司发展方向的方位。

01 收益构造数据分析

大家各自从收益构造、领域模型对俩家公司开展比照。

公布数据信息显示信息优客工场的主营业务收入包含三一部分：室内空间业务收入、营销推广和品牌服务、别的服务项目。

而从2018年起，优客工场的主营业务收入超出创富港，并在今年做到11.67亿经营规模。

主营业务收入

优客工场的主营业务收入包含以下一部分：

室内空间业务收入：来自于向vip会员出示各种各样协作室内空间解决方法扣除的附加费和租金，关键包含直营方式下室内空间附加费；

营销推广和品牌服务收益，包含广告服务收益：主要是2018年十二月回收的省广众烁出示的集成化品牌服务和线上定项营销服务；

别的服务项目：关键包含2018年回收的室内装饰设计和建筑施工企业收益，在轻资产方式下的服务费，及其輔助花费，如打印复印费。

创富港的主营业务收入并沒有进一步分拆，但从公布內容看来，收益构造包含室内空间的租金、升值附加费等联合办公业务收入。

假如仅就联合办公业务收入开展较为，能够看得出，今年优客工场的联合办公业务收入做到6.31亿并超出创富港，但今年上半年度的优客工场的业务收入有一定下降，而创富港依然完成了提高。大家觉得，优客工场的收益降低，一方面受肺炎疫情危害很大，一方面与该企业2020年不断大幅推动轻资产輸出，慢慢更改业务流程构造相关。

联合办公业务收入

02 经营规模及运营模式数据分析

从中国城市形态看来，优客工场的管理方法地区和遮盖中国的城市总数远远超过创富港，但项目风险管理总数小于创富港。

管理方法室内空间总数：

截至今年6月，优客工场在47个大城市有着185个新项目，在其中153个已经经营，出示5.85万只工序，32个新项目已经修建或提前准备工程施工。尽管进到大城市较多，但关键新项目集中化在北进深一线城市；创富港在10大都市签订店面总数191 家，出示八万好几个工十位数。从城市形态上，创富港严苛聚焦点在一线和准一线城市。

优客工场&创富港合理布局大城市遍布

扩大速率：

优客工场在2018年完成经营规模的迅速扩大，一年内增加经营新项目96个，以后今年持续扩大，增加12个新项目，殊不知在今年上半年度，受肺炎疫情危害，经营新项目总数有大幅度收拢，经营新项目总数降低21个；创富港层面，每一年新项目扩大总数较为稳进，特别是在今年上半年度趁势提高，在新项目总数进一步放大与优客工场的间距。

优客工场&创富港管理方法新项目状况

优客工场的迅速扩大两者之间股权融资及企业并购工作能力相关。2018年优客工场依次回收了7家联合办公知名品牌，而这7家知名品牌就奉献了13.87万平方的管理方法总面积。

优客工场企业并购事宜

相比于经营新项目总数上的贴近，俩家企业在管理方法总面积上差别显著，截至今年6月底，优客工场经营总面积做到56.17万平方米，创富港经营总面积26.92万平方米，不上优客工场的一半。一方面很有可能取决于优客工场单独新项目的室内空间总面积偏大，另一方面很有可能取决于俩家企业对经营总面积的统计口径不一致，大家推断创富港公布的经营总面积指的是对外开放具体租赁的总面积。

例如在工序总数上，截至今年6月底，创富港约为八万个，单独工序的总面积仅约3.36平方米，与具体租赁状况相符合。与此相对性的是，截止今年6月份，优客工场的直营工十位数是4.54万只，直营管理方法总面积34.03万平方米，单独工序的总面积约为7.49平方米。这一点，也体现了俩家企业在客户群精准定位上的差别。今年上半年度创富港主营业务收入2.8亿，出租率89.9%，简易计算，单独工序的标价为648元/月（未考虑到上半年度肺炎疫情产生的危害，具体标价应当要高些），优客工场主营业务收入2.72亿，直营工十位数4.54万只，出租率70%，简易计算，单独工序价钱应当做到1426元/月。优客工场的工序价钱显著较高，其客户群精准定位偏高档。

假如说单独工序总面积产生的空间利用率差别，可以用客户群精准定位不一样来表述得话，那麼，反映一个联合办公企业运营工作能力的指标值应该是出租率了。不容置疑，出租率越高，运营高效率越好。在完善店面出租率上，创富港显著更胜一筹，年平均维持在90%之上，尤其是今年上半年度受肺炎疫情危害，优客工场出租率下降至77%，创富港依然保持在90%之上。

优客工场&创富港完善店面出租率（%）

更关键的是，出租率决策了新项目的营运能力。依据《2018年中国联合办公活力指数报告》，联合办公出租率要做到85%才可以完成盈亏平衡。创富港今年完善店面91.69%的出租率，完成35.76%的利润率，其盈亏平衡点应小于85%。

优客工场&创富港室内空间业务收入利润率

凭着很多年累积的精细化运营工作能力，创富港每一年均完成赢利，除今年纯利润有一定的下降外，今年6月后基础解决肺炎疫情危害，盈利再度修复提高。

优客工场&创富港纯利润（亿人民币）

优客工场则试着根据轻资产发展战略转型发展，改进表格情况。今年初，优客工场创办人毛大庆就声称，方案在今年做到约一百个轻资产新项目，轻和重占比约1：1。

优客工场的轻资产方式就是指出示室内空间设计和修建及其管理服务，以开发设计和管理方法小区业主的相互工作中室内空间，小区业主担负绝大多数项目投资。包含二种种类：1、Ubrand，关键扣除知名品牌、资询和经营附加费；2、U合作方，与房主共享收益。

截至今年6月，优客工场轻资产方式经营新项目64个，管理方法总面积22.14万平方米，占有率39.4%。在其中：Ubrand有45个室内空间，25个已经运行，约有8400个工序；U合作方有19个新项目，11个已经经营，约有3000个工序。

优客工场轻资产方式（万平方米、%）

依据招股说明书公布数据信息，优客工场的轻资产业务流程从2018年迄今早已造成了经营盈利。现阶段，优客工场在轻资产方式下的服务费关键纳入别的服务项目项，数据信息显示信息，虽然别的服务项目项收益近些年在稳步增长，但奉献的毛利率比较有限，今年上半年度也仅五百万利润率。

优客工场盈利状况

睿见解

从发展趋势在历史上看来，创富港早已创立近20年。20多年恪守“二房东”销售市场，已产生相对性完善的精益化管理工作能力；优客工场问世于5年前的“创业创新”风潮，红杉、真格、阳光100、鸿坤等大牌明星资产和开发设计公司的扶持，铸就了优客的髙速产业化扩大，但从运营管理视角看来，不管经营流程還是精益化管理，将是其急需解决的难点。

除此之外，发售以后，俩家企业均遭遇中国商办市场需求产能过剩与中国实体经济疲软导致的运营工作压力，及其运营模式想像室内空间落地式的难点。

但是，从上文剖析看来，同是联合办公，大家早已喜悦的见到，不管创富港、优客工场、中海国际系的OZ，還是纳什、星库空间、梦想加等公司，历经五年的磨炼，分别的特点早已呈现。

联合办公不是租用一张桌子那么简易，路难且长，仍然能够再次走下来。

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